Bund der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure e.V.
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Die amtliche Umlegung nach den §§ 45 ff. BauGB

Ein Umlegungsverfahren ist ein gesetzlich geregeltes Grundstückstauschverfahren. Es sollen Grundstückszuschnitte entstehen, die das Einhalten der bauleitplanerischen Vorgaben gewährleisten. Vom Prinzip her soll jeder, der Grundeigentum in das Verfahren einbringt, auch wieder Grundvermögen erhalten. Abweichungen sind im Einzelfall möglich.

Bedingt durch die fast immer erforderliche Beanspruchung von Land für öffentliche Verkehrs- und Grünflächen ist eine hundertprozentige Zuteilung der von den Eigentümern eingebrachten Flächengrößen nicht möglich. Gleichzeitig findet in der Regel mit der Umlegung eine Werterhöhung des Grund und Bodens statt. Der Gesetzgeber erlaubt es der Gemeinde, diese Werterhöhung abzuschöpfen.

Hieraus resultiert, dass im Umlegungsverfahren den Alteigentümern neue Baugrundstücke in einem bestimmten Verhältnis zu den Größen der alten Grundstücke bzw. deren Werten zuzuteilen sind. Im Gesetz wird dieses Verhältnis mit dem Verteilungsmaßstab bezeichnet.

Es gibt drei unterschiedliche Verteilungsmaßstäbe:
a) Flächenmaßstab
b) Wertmaßstab
c) anderer Maßstab

a) Flächenmaßstab

Beim Flächenmaßstab hat jeder Eigentümer Anspruch auf seine alte Flächengröße abzüglich eines für alle Verfahrensbeteiligten geltenden prozentualen Flächenbeitrages. Dieser Flächenbeitrag darf maximal 30 % betragen. Unterschiede zwischen dem Flächenanspruch des Beteiligten (z.B. 70 % der eingebrachten Fläche) und der tatsächlich zugeteilten Fläche sind in Geld (nach Verkehrswert) auszugleichen.

b) Wertmaßstab

Beim Wertmaßstab wird das eingebrachte Grundeigentum (Einwurfsmasse) und der zuzuteilende Grundbesitz bewertet. Die Bewertung erfolgt mit dem Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses als Stichtag jeweils für die Einwurfsflächen (meist Rohbauland) und für die Zuteilungsflächen (i.d.R. fertige Bauplätze, aber erschließungskostenpflichtig - außer Grunderwerb -). Der wertmäßige Anspruch eines jeden Eigentümers an dem Gesamtwert der zuzuteilenden Grundstücke entspricht dem Verhältnis seines Einwurfswertes zur Summe aller Einwurfswerte im Umlegungsverfahren. Dabei sind Wertunterschiede zwischen Einwurfswert und Zuteilungswert in Geld auszugleichen.

c) Anderer Maßstab

Als anderer Maßstab ist jedes Verhältnis denkbar, das nicht dem Verhältnis der Flächen oder der Werte zwischen Einwurf und Zuteilung entspricht. Nach dem Gesetz setzt ein anderer Maßstab das Einverständnis aller Beteiligten voraus. Durch Rechtsmittelverzichtserklärung kann das Einverständnis des Verfahrens festgestellt werden. 

Zusammenfassung

In der Praxis sind diese hier nur ganz kurz skizzierten Möglichkeiten der Durchführung einer Umlegung rechtlich sehr komplex. Da auch jedes Gebiet, das einer Bebauung zugeführt werden soll, seine speziellen Eigenarten aufweist, empfiehlt sich eine eingehende Beratung hinsichtlich der Bodenordnung gleichzeitig mit der Aufstellung eines Bebauungskonzeptes bzw. eines Bebauungsplanes.

Die ÖbVI sind für Sie die kompetenten Ansprechpartner auf diesem Gebiet.