Bund der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure e.V.
Landesgruppe Hessen

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Der Liegenschaftsplan zum Bauantrag - eine Qualitätsleistung des Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs (ÖbVI)

1. Gesetzliche Grundlagen

Der Liegenschaftsplan zum Bauantrag ist nach der hessischen Bauvorlagenverordnung einer der zentralen Bestandteile eines jeden Bauantrags. Da der Liegenschaftsplan auf den Daten des Liegenschaftskatasters basiert, sollte dieser durch eine Vermessungsstelle gefertigt werden, einer Stelle, die mit dem kompetenten Umgang mit Katasterangaben vertraut ist. Sie können Ihren Liegenschaftsplan bei allen in Hessen zugelassenen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren (ÖbVI) erhalten. 

2. Zweck des Liegenschaftsplans

Während die Pläne des Architekten das Gebäude selbst beschreiben, wird im Liegenschaftsplan zum Bauantrag die Stellung des Projekts innerhalb des Grundstücks festgelegt. Er enthält weiterhin eine Reihe von Daten, die für die Beurteilung und Genehmigung Ihres Bauvorhabens durch das zuständige Bauaufsichtsamt notwendig sind. In ihm werden neben dem Baugrundstück mit seiner schon vorhandenen Bebauung auch alle Nachbargrundstücke dargestellt, so dass eine Wahrung der Rechte der Nachbarn (Mindestabstände, Belichtungsverhältnisse, Brandschutz) beurteilt werden kann.

Besteht kein Bebauungsplan, so richten sich die Art und das Maß der baulich zulässigen Nutzung danach, ob das Projekt sich in die nähere Umgebung einfügt. Die Beurteilungskriterien werden dann aus der im Liegenschaftsplan dargestellten Nachbarschaft abgeleitet. 

3. Entstehungsprozess in Zusammenarbeit Architekt - ÖbVI

Es ist sinnvoll, bereits zu Beginn der Planung einen ÖbVI zu beauftragen, damit er den Architekten in der Planungsphase begleiten kann. Der ÖbVI liefert nicht nur den Liegenschaftsplan, sondern versorgt zunächst den Architekten mit den benötigten Planungsgrundlagen in der gewünschten Form (digital, analog). Darauf aufbauend kann dieser dann das Projekt des Bauherrn planen. Überraschungen bei der Bauausführung, dass vermeintlich größere Grundstücke oder Baulücken in der Örtlichkeit kleiner sind als angenommen, und die damit verbundenen zeitaufwendigen und kostenträchtigen Umplanungen werden so ausgeschlossen.

Die von dem ÖbVI gelieferten Maße oder Koordinaten haben zwar ihre Herkunft aus dem Liegenschaftskataster, doch prüft er diese vor der Weitergabe an den Planer aufgrund der sonstigen Messungsunterlagen auf Widersprüche und Spannungen. Der Planer profitiert von dem Wissen des ÖbVI über Qualität und Entstehung der Daten in jedem einzelnen Messungsgebiet. Dies gilt insbesondere bei der Verwendung von Daten des Amtlichen LiegenschaftsKataster-InformationsSystems (ALKIS). Hier geben die Ämter für Bodenmanagement Kartenauszüge an Planungs- und Architekturbüros auch im DXF-Format (Zeichnungsdatei für CAD-Programme) ab. Diese Daten sind aber ohne Kenntnis über ihre Entstehung nur mit Vorbehalt zu verwenden, da sie oft sehr ungenau sind. In schwierigen Fällen, z. B. bei Planungen in der alten Ortslage, ist eine örtliche Neuaufnahme oft der geeignete Weg, um an verlässliche Planungsdaten zu kommen. 

4. Die Bestandteile des Liegenschaftsplans

Der Liegenschaftsplan besteht aus einem Titelblatt, einem Eigentümerverzeichnis und einem zeichnerischen, auf der Liegenschaftskarte basierenden Teil.

Durch einen sogenannten Ortsvergleich wird von dem ÖbVI festgestellt, ob die Gebäude, die auf dem Baugrundstück und den Nachbargrundstücken vorhanden sind, auch in der Liegenschaftskarte dargestellt sind. Hierzu hat der ÖbVI (im Gegensatz z. B. zu dem Architekten) das Recht, die betroffenen Grundstücke zu betreten. Sind Gebäude noch nicht im Liegenschaftskataster nachgewiesen, so werden sie (auf Kosten der jeweiligen Grundstücks- bzw. Gebäudeeigentümer) eingemessen und im Kataster nachgetragen. Bei allen Gebäuden werden Nutzungsart, Geschosszahl und Dachform aufgenommen.

Neben diesen Pflichtinhalten ist es für die Planung des Architekten nützlich - von vielen Bauaufsichtsämtern wird es auch verlangt -, dass der Baumbestand, Straßenlaternen, Kanaldeckel, Wasserschieber u. a. aufgemessen und im Liegenschaftsplan dargestellt werden. Um die Topographie des Grundstücks darzustellen, werden Geländehöhen gemessen. First- und Traufhöhen werden z. B. benötigt, wenn an ein bestehendes Gebäude angebaut werden soll oder wenn das Bauaufsichtsamt diese Höhen zur Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens für erforderlich hält. Die Ergebnisse dieser Messungen werden in Baum- bzw. Höhenplänen dargestellt. Der ÖbVI berät gerne, welche dieser Angaben für ein bestimmtes Bauvorhaben benötigt werden, denn er kennt die unterschiedlichen Anforderungen der verschiedenen Bauaufsichtsämter.

Schließlich wird die zwischen Architekt und ÖbVI abgestimmte Lage des Projektes in Bezug zu den Grundstücksgrenzen in den Liegenschaftsplan eingetragen und vermaßt. Den Projekteintrag kann auch der Architekt selbst vornehmen. 

5. Kosten

Das Honorar für die Anfertigung von Liegenschaftsplänen orientiert sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). In die Honorarbemessung fließen der Herstellungswert des Projekts und der Umfang der Leistung ein. 

6. Zusammenfassung

Die Anfertigung eines Liegenschaftsplans zum Bauantrag durch den ÖbVI ist ein wichtiger Baustein für einen reibungslosen und effektiven Planungsprozess.