Bund der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure e.V.
Landesgruppe Hessen

E-Mail: info@bdvi-hessen.de
Internet: www.bdvi-hessen.de

Zerlegungs-/Teilungsvermessung

1. Einführung

Jedes Grundstück wird im Grundbuch unter einer laufenden Nummer aufgeführt. Soll ein Teil eines Grundstückes z.B. verkauft werden, so kann dieser Grundstücksteil nur dann abgeschrieben werden, wenn zuvor eine Zerlegungsvermessung erfolgt ist und die in diesem Zusammenhang stehende Fortführungsmitteilung vorliegt. Diese Zerlegungsvermessungen dürfen in Hessen u.a. Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) durchführen. Eine Zerlegungsvermessung dient somit als vorbereitende Maßnahme für die grundbuchliche Teilung des Grundstücks.

Den Vermessungsauftrag erteilt in der Regel der Grundstückseigentümer bzw. sein Beauftragter. Der ÖbVI berät den Auftraggeber gern über die Abwicklung der Zerlegungsvermessung und die zu erwartenden Vermessungskosten.

2. Erforderliche Genehmigungen und Beachtung der in diesem Zusammenhang stehenden Gesetze

Da die Zerlegungsvermessung als vorbereitende Maßnahme für die grundbuchliche Teilung eines Grundstücks zu sehen ist, sind im Zuge der Zerlegungsvermessung sowohl notwendige Genehmigungen einzuholen als auch die Einhaltung rechtlicher Vorgaben anderer Gesetze zu prüfen. Teilungsgenehmigungen sind nur noch für land- und forstwirtschaftliche Flächen einzuholen. Der ÖbVI wird die Anträge hierfür gerne für Sie vorbereiten.

Die Teilung von Grundstücken, für die ein rechtskräftiger Bebauungsplan existiert oder die sich innerhalb der bebauten Ortslage befinden, ist genehmigungsfrei. Allerdings darf die Teilung des Grundstücks nicht den Vorgaben des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts entgegenstehen. Ansonsten ist die Bauaufsichtsbehörde bei Verstößen gegen die genannten Vorschriften befugt, für Rechtsvorgänge, die in diesem Zusammenhang stehen, die Rückabwicklung zu fordern.

Hier ist es sinnvoll, frühzeitig den ÖbVI beim Vorhaben der Teilung eines Grundstücks mit der Prüfung der Einhaltung der entsprechenden Vorschriften zu beauftragen. 

3. Vorbereitung der Vermessung

Die Vermessung hat auf der Grundlage des amtlichen Liegenschaftskatasters zu erfolgen. Hierzu müssen die aktuellen Vermessungsunterlagen zusammengestellt werden. Leider ist das Kataster trotz aller Vorschriften auf Grund seiner historischen Entwicklung und in den letzten Jahren wegen der unterschiedlich vorangehenden Datenverarbeitung immer noch nicht einheitlich.Unter Beachtung der getroffenen Vereinbarungen (gewünschte Flächengrößen für die neuen Grundstücke, definierte Lage der neuen Grenzen) sind die Koordinaten der neuen Grenzpunkte zu berechnen, falls für das Altgrundstück bereits ausreichend genaue Koordinaten vorliegen.

Wenn die Unterlagen komplett und die Vorausberechnungen abgeschlossen sind, wird der Termin für die örtlichen Vermessungsarbeiten festgelegt. Dieser wird den betroffenen Grundstückseigentümern mitgeteilt. Hiermit soll sichergestellt werden, dass der Messtrupp auch die betroffenen Nachbargrundstücke betreten kann, um eine wirtschaftliche Durchführung der Vermessung zu erleichtern. 

4. Örtliche Vermessung

Die örtlichen Vermessungsarbeiten beginnen mit dem Aufsuchen der Grenzpunkte und der Untersuchung der vorhandenen Katastergrenze im notwendigen Umfang. Dabei sind nicht abgemarkte alte Grenzpunkte neu abzumarken. Anschließend wird die neue Grenze festgelegt und ebenfalls abgemarkt. Hierzu ist eine Erörterung mit den Beteiligten erforderlich. Sind die neuen und alten Grenzverhältnisse geklärt, wird dies in den Vermessungsunterlagen dokumentiert. Die gesamte Dokumentation wird bei der späteren Übernahme wieder Teil des Katasters. 

5. Häusliche Bearbeitung

Basierend auf den Ergebnissen der örtlichen Vermessung erfolgt die weitere Bearbeitung im Büro. Zunächst wird über die Vermessungsarbeiten eine Niederschrift angefertigt. Diese Vermessungsniederschrift (Niederschrift über die Feststellung der Grenzen und die Abmarkung) wird den betroffenen Grundstückseigentümern ganz oder in Auszügen in Form eines Bescheides mitgeteilt. Durch diesen Bescheid, gegen den innerhalb der angegebenen Frist Widerspruch eingelegt werden kann, werden den Beteiligten die Ergebnisse der Grenzfeststellung und Abmarkung bekanntgegeben. In weiteren Bearbeitungsschritten werden die Koordinaten der Grenzpunkte und die neuen Flächen berechnet, soweit dies bei der Vorbereitung noch nicht geschehen konnte.

Die gesamten Berechnungen werden mit den örtlichen Aufzeichnungen und der Vermessungsniederschrift in das Liegenschaftskataster übernommen. Bei einer Zerlegungsvermessung ist zwischen dem technischen Teil (Vermessung, Berechnung) und dem formalen Teil (Verwaltungsakte, Fristen) zu unterscheiden. 

6. Übernahme der Vermessung in das Liegenschaftskataster

Mit der Übernahme der Vermessung durch das Amt für Bodenmanagement wird das Liegenschaftskataster fortgeführt. Die Fortführung ist den Grundstückseigentümern sowie den Inhabern grundstücksgleicher Rechte bekanntzugeben (Fortführungsmitteilung). 

7. Fortführungsmitteilung

In der Fortführungsmitteilung werden die an den Flurstücken eingetretenen Veränderungen nachgewiesen. Tabellarisch werden die Bezeichnungen und Beschreibungen der von der Veränderung betroffenen Flurstücke ("alter Bestand") und der sich nach der Fortführung ergebenden Flurstücke ("neuer Bestand") gegenübergestellt. Der alte Bestand wird dem bisherigen Liegenschaftskataster entnommen, der neue Bestand ist im Wesentlichen das Ergebnis der Flächenberechnung. Dem beschreibenden Teil der Fortführungsmitteilung ist eine Kopie der Liegenschaftskarte mit Kennzeichnung der neuen Grenzen und Flurstücksnummern beigefügt.

Die Fortführungsmitteilung ist der Verwaltungsakt, durch den die neuen Angaben und Darstellungen in das Liegenschaftskataster eingehen. Der Auszug an den Eigentümer ist deshalb mit einem Rechtsmittelhinweis zu versehen.

Das Grundbuchamt erhält automatisch einen Auszug aus der Veränderungsmitteilung, damit die Übereinstimmung zwischen Liegenschaftskataster und Grundbuch hinsichtlich Flurstücksbezeichnung und -fläche gewährleistet wird. Der Notar benötigt einen Auszug zur Veranlassung der Abschreibung eines Grundstücksteiles.

8. Zusammenfassung

Die Zerlegungsvermessung bildet die Voraussetzung für die Abschreibung des Teiles eines Grundstücks im Grundbuch. Erst mit der Rechtskraft des Auszuges aus der Fortführungsmitteilung kann die sogenannte grundbuchliche Teilung vorgenommen werden. Eine Zerlegungsvermessung tangiert neben den üblichen Vermessungsrichtlinien insbesondere auch planungs- und bauordnungsrechtliche Vorschriften. Es ist dem Grundstückseigentümer zu empfehlen, sich vor Beginn der Zerlegungsvermessung über die Einhaltung der Vorschriften von einem ÖbVI beraten zu lassen.